Yaşam alanı için muazzam talep, durgunlaşan yeni inşaatlar ve maliyet tuzağına yakalanan kiracılar: Alman metropollerinde konut piyasası üzerindeki baskı önemli ölçüde arttı.

Emlak uzmanı Jones Lang LaSalle (JLL) tarafından yapılan bir analize göre, 2023 yılının ikinci yarısında Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart ve Leipzig'de talep edilen kiralar geçen yılın aynı dönemine kıyasla ortalama yüzde 8,2 oranında arttı. Bu, bir yıl öncesine (yüzde 6,3) ve beş yıllık ortalamaya (yüzde 5) kıyasla önemli ölçüde daha fazla. Uzmanlar yukarı yönlü baskının sona ermeyeceğini düşünüyor.

Talep edilen kiralardaki artış özellikle Berlin ve Leipzig'de çift haneli yüzdelik artışlarla güçlü oldu. JLL, başkentte yüzde 21'lik bir sıçrama gördü. Diğer metropollerde ise yüzde 5 ile 7 arasında değişen oranlarda daha düşük artışlar kaydedildi.

Uzmanlar bir süredir Berlin'deki kiralarda keskin bir artış gözlemliyor ve yüksek göç seviyesine işaret ediyor. JLL, en son ilan edilen kiraların metrekare başına aylık ortalama 19,42 Euro olmasıyla, başkentin en pahalı Alman şehri olarak Münih'e (22,50 Euro) yaklaştığını yazdı. Genel olarak, metropollerdeki ivme bağımsız şehirlerden daha güçlü oldu: Buralarda kira talepleri on iki ay içinde yüzde 4,8 oranında arttı. Kırsal bölgelerde ise yüzde 5,5 oranında yükseldi.

Yazar Sören Gröbel, konut açığı göz önüne alındığında bu artışın şaşırtıcı olmadığını söyledi. Sonuç olarak mevcut ve yeni kiralar arasındaki fark açılıyor ve bu da kiracıları taşınmaktan caydırıyor. Gröbel, "Bu da bir tür kısır döngü yaratıyor: kiraların daha da artmasıyla birlikte, ilan edilen kira tekliflerinin sayısı azalıyor ve konut piyasalarındaki gergin durumu daha da kötüleştiriyor" dedi.

Artan faiz oranları ve malzeme fiyatları nedeniyle yeni inşaatlar krizde olduğu için konut piyasası üzerindeki baskı da artıyor. Alman hükümeti yılda 400.000 yeni konut hedefinden çok uzakta. IFO Enstitüsü, geçen yıl 270.000 olarak tahmin edilen konut sayısının 2024'te sadece 225.000'inin tamamlanmasını bekliyor. Gröbel, talep fazlasının özellikle kiralık konut piyasalarında arttığını söylerken, "Sonuç olarak, istenen kiralar yükselmeye devam edecek" dedi.

Bu arada, JLL analizinin de gösterdiği gibi, daire alım fiyatlarındaki düşüş hızlandı. Yılın ikinci yarısında, büyük şehirlerdeki yeni ve mevcut daireler için talep edilen fiyatlar geçen yılın aynı dönemine kıyasla ortalama yüzde 7,4 oranında düştü. Bir yıl önceki düşüş ise yüzde 1,6 idi. Son olarak, mevcut mülklerin fiyatları (yüzde 8,1) yeni inşa edilen dairelerin fiyatlarından (yüzde 2,3) daha keskin bir şekilde düştü.

JLL'ye göre, emlak piyasasındaki son düşük işlem rakamları, alıcı ve satıcıların fiyat beklentilerinin hala birbirinden uzak olduğunu gösteriyor.