"Gelecekte bu dönemin tarihini yazan ekonomistler en çok rant-emlak-inşaat konusuna yer ayırmak zorunda kalacaklar. Fakat işin en ilginç yanı, daha 2008-2009 krizinin üzerinden 7 yıl bile geçmedi. Yeni Türkiye’nin balonu patlama sinyalleri vermekte, fakat ülkeyi (ya da anonim şirketi) yönetenler kendi “geçici krizlerinin” basangiç-gelişim-sonuç hikayesinin 2008-2009 kriziyle birçok benzerlikler gösterdiğini bir türlü anlamamaktadırlar."

Bir önceki yazımızda “anonim şirket yöneticiliği ciddi ve sorumluluk gerektiren bir iştir, politikacılığa hiç benzemez. Özellikle şirketlerin finansal sağlamlığı ve uzun vadeli mali yönetimleri çok hassas konulardır” demiştik. Ve eklemiştik: “TCMB’nin yaptığı ‘ders kitaplarından tercüme faiz-para politikası’ sunumunun etkileyici başarısını göz önüne alarak…”.

Maalesef görünen o ki: Anonim şirket yöneticiliğine heveslenen basit ve maceracı zihinler, piyasaların zorlamasıyla “düşür faizi - düşsün enflasyon!” gibi komik maceralardan vazgeçmiş gibi görünseler de, diğer tüm konularda şirketin finansal yapısını tehlikeye atacak fevri adımlar atmaya devam etmekteler. Ve yine maalesef, akıllanmaları yine piyasaların zorlamasıyla olacak gibi görünüyor. Bu durumda denilebilir ki: borçlanma dengesizliği ile uslanmayanın hakkı ekonomik krizdir…

Gelecekte bu dönemin tarihini yazan ekonomistler en çok rant-emlak-inşaat konusuna yer ayırmak zorunda kalacaklar. Fakat işin en ilginç yanı, daha 2008-2009 krizinin üzerinden 7 yıl bile geçmedi. Yeni Türkiye’nin balonu patlama sinyalleri vermekte, fakat ülkeyi (ya da anonim şirketi) yönetenler kendi “geçici krizlerinin” basangiç-gelişim-sonuç hikayesinin 2008-2009 kriziyle birçok benzerlikler gösterdiğini bir türlü anlamamaktadırlar.

Bugüne kadar rant-emlak-inşaat balonunu şişiren temel üç sebep:

1-) ABD kaynaklı ucuz ve bol para politikası sayesinde borçlanmanın tehlikeli bir şekilde kolaylaşmış olması (bankaların bile 100 liralık mevduata karşılık 120 liralık kredi verdiği ortama düpedüz çılgınlık ve sorumsuzluk denir). Gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek faizin peşine takılan sıcak sermaye (özellikle tahvil piyasaları ve gölge bankacılık) bunu bir müddet mümkün kılmış olsa da artık bu dönem sona erdi. ABD merkez bankası (FED)’nın yakın gelecekte beklenen faiz artırımı bu durumu tam tersine çevirecek. Bu durumda borçlanma zorlaşacak, fakat daha da önemlisi: Kısa vadeli borçlanan ve borcunu yenileyemeyen (bakınız: cari açık problemi olan ülkeler)çok daha zor günler görecek.

2-) Hızlı ve öngörülebilir nüfus artışı, ve tabii buna bağlı olarak büyük bir genç nüfus kitlesi

3-) Kentsel dönüşüm, iş imkanları, eğitim-sağlık-güvenlik zaafiyetleri gibi sebeplerden dolayı taşra nüfusunun büyük şehirlere göçü.

Görüldüğü gibi, bu üç sebebin ilki dış kaynaklı ve kontrol dışında. Hatta daha da önemlisi: olacağı kesin, sadece zamanlaması kesin değil. Sonraki iki sebep ise artık yolun sonuna gelindiğinin iç göstergeleri.

Nüfus artışı artık eskisi kadar hızlı değil ve hatta yavaşlamaya devam edeceği de kesin. Modern aileler birden fazla çocuk sahibi olmanın ekonomik yükünü kaldıramaz durumda. Burada tek istisna yurt dışından gelen  göçler (örneğin: Suriyeli göçmenler). Burada önemli olan da gelen göçmenlerin eğitim-alım gücü potansiyeli. Görüldüğü gibi bu açıdan da emlak talebinde artışı ayakta tutabilecek demografik yapı sürdürülemez durumda.

Büyük şehirlere göç konusunda da yolun sonuna gelinmiş durumda. Artık taşradan kente getirilecek alım gücü olan insan potansiyeli de yok. Bunun en güçlü göstergesi son yıllarda tarım sektörünün çektiği sıkıntılar ve bunların gıda fiyatlarına yansımaları. Bu iddiamızın yanlış olduğunu kabul etsek bile, şehirlere göç eden insanların emlak fiyatlarını ayakta tutacak alım gücüne sahip olabilmeleri için, üretim-ihracat kaynaklı istihadama ihtiyaç var. Taşradan gelen insanların inşaatlarda çalışırken ya da asgari ücretle geçinmeye çalışırken… Durum malumunuz deyip bu noktayı geçiyorum…

Tüm bunların anlamı: Emlak yatırımları konusunda artık piyasaların realitelerini görmezden gelemeyeceğimiz. Mevcut mortgage faiz oranları ve en iyimser ev fiyatı artış oranları baz alınsa bile, bir evin fiyatının ikiyüz aylık kira bedeline eşit olması gerektiği gerçeği ile yüzleşmek zamanı geldi de geçti bile. Geçen hafta canlı yayında bu iddiamızı seslendirdiğimizden beri aldığımız tepkiler hep satılık ev fiyatları baz alınarak yapılan itirazlar. Piyasa satılık ev dolu, istenen fiyatlar inanılmaz, fakat gerçekleşen satış rakamları hiç de olumlu değil. Böyle bir ortamda ikiyüz aylık kira bedelinden fazla fiyat ödemek, ve ortak site giderlerine kiranın yüzde beşinden fazla aylık ödeme yapmak, en kibar tabirle paranızı israf etmek olacaktır.

Kişisel yatırımcı açısından, tuğladan yapılmış bu balonun patlaması aslında çok yakın gelecekte ev fiyatlarının çok cazip hale geleceğinin (dolar bazında) müjdecisi olsa da, ülke açısından çok ciddi bir krizin tetikleyicisi de aynı zamanda.

Gelişmekte olan ülkelerde ev sahibi olmanın ve ayrıca yatırım olarak emlak almanın çok yaygın olması, geleneksel olarak bir zayıflık belirtisi ve piyasaların geleceğe güvenle bakmadıklarının bir göstergesidir. Bu yüzden emlak balonları patlamadan önce, fiyatlarda anormal ve sürdürülemez artışlar olur. Hem yöneticiler hem de yatırımcılar bu fiyat artışının kriz ihtimalini azalttığına inansalar da, aslında krizin en büyük habercisidirler. Kriz sırasında finansal sisteme –ve özellikle bankalara- neler olacağı ise ayrı bir yazı konusu olur.

Tuğladan balonlar patladığında altında kalmamanız dileğimizle…

Biz bu filmi 2008-2009 krizinde çok yakından seyretmiştik, sonu hiç de iyi değil, bizden söylemesi…

Doç. Dr. Elvan Aktaş

Valdosta Eyalet Üniversitesi – ABD

Twitter/@ProfElvanAktas