Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, gayrimenkul sektöründe önemli değişiklikler getiriyor. Yeni düzenlemede maketten konut satışı yapılamayacak ve ruhsat almadan ev satılamayacak. Yatırımcının, Cayma hakkı da yeni düzenlemede yer alıyor.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, 28 Mayıs 2014 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek düzenlemeyle, yatırımcı-tüketicilerin daha fazla güvence altına alındığını kaydetti. Milliyet'in haberine göre, daha önceki kanun ve mevzuatlarda düzenlenmeyen ve güncel hayatta birçok tüketicinin ihtiyaç duyduğu ‘ön ödemeli konut satışı’ başlıyor. Kanunla, henüz ortada konut yokken, inşaata başlanmamışken veya inşaat devam ederken konut satılması ve bu nedenle tüketicilerin mağdur edilmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.

Müteahhit firmanın tüketiciye konut satış sözleşmesini imzalatabilmesi için öncelikle yapı ruhsatını alması ve sözleşme kurulmadan en az 1 gün önce de Bakanlıkça tespit edilecek hususları içeren ‘ön bilgilendirme formu’nun tüketiciye ibraz edilmesi zorunlu kılındı. Bu formla müteahhit taşınmazla ilgili bilgilendirmeyi yaparken, tüketici ise bu durumu bilerek taşınmazı satın aldığını kabul edecek.  Tüketici ile ön ödemeli konut satış sözleşmesinin imzalanabilmesi için bu iki ön şartın gerçekleştirilmesi zorunlu oldu. Bilgilendirme formunun detayları ise yönetmelik çıkarılarak düzenlenecek.Tüketiciye cayma hakkı verildi

Yeni kanunda tüketiciye sözleşmenin imza tarihinden itibaren 14 gün içinde herhangi bir tazminat vb. ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkı tanındı. Fakat, konutun krediyle alınması durumunda ise konut finansman kredi sözleşmesinin maddeleri devreye giriyor. Kanunun 43/2 maddesi bu problemi, konut finansman sözleşmesinin, konut satış sözleşmesini kurulduğu tarihte hüküm doğuracağı ancak cayma hakkının süresinin bitiminden itibaren yürürlüğe gireceğini ve bankanın cayma hakkını kullanan tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük vb. isimler altında hiçbir masraf talep edemeyeceğini hüküm altında alıyor.

Satış vaadi sözleşmelerinde tapuya şerh koymak zorunlu oldu. Ön ödemeli konut sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmelerinin tapuda tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmelerinin ise noterde düzenlenerek yapılması zorunluluğu yasaya eklendi. Bu düzenlemeyle yüksek meblağlı ödemelerin yapıldığı bu tip satışlarda özellikle eğitim seviyesi düşük tüketicilerin dolandırılmasının önüne geçip, resmi bir kurum tarafından tüm süreç boyunca tüketicilerin bilgilendirilmeleri amaçlanıyor.

Proje inşaatının tamamlanamaması veya firmanın iflas etmesi gibi durumlarda tüketicilerin büyük mağduriyetlere uğraması nedeniyle kanunun 42’nci maddesiyle bina tamamlama sigortası getirildi. Buna göre satıcının, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığı’nca belirlenen bina tamamlama sigortasını yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartlarını sağlaması zorunlu kılındı. Bu maddeyle proje sahibi projeyi tamamlayamasa da, bina tamamlama sigortası veya diğer teminatlarla binanın tamamlattırılarak tüketicinin konut sahibi olması sağlanacak veya projenin yarıda kalması dolayısıyla zarara uğraması engellenecek.

Cayma hakkının yanı sıra dönme hakkı da yeni düzenlemede yer alıyor. 45’inci maddeyle düzenlenen dönme hakkında, tüketici konutun teslim tarihine kadar konutu iade edebilir. Fakat bu durumda satıcı, tüketiciden konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflarla sözleşme bedelinin en fazla yüzde 2’sini tazminat olarak talep edebilir. Bu tazminat ‘dönme cezası’ olarak adlandırılırken, 45’inci maddenin ikinci fıkrasında 4 istisna yer alıyor. Bu istisnaların herhangi birinin gerçekleşmesi halinde ise tüketici dönme cezası olmadan da sözleşmeden dönebiliyor.

36 ay içinde alıcıya kat irtifakı tapusu verilmesi zorunluluğu getirildi. Buna göre sözleşmenin imzalanmasından itibaren en fazla 36 ay içinde satıcının, tüketici adına tapuda kat irtifakını tescil ettirip, tapuyu vererek zilyetliğini tüketiciye devretmesi gerekliliğini zorunlu tutuldu.